屋齡逾30年 全國436萬老宅 重建商機13兆

 經濟評論

Arabella Steinbacher - Meditasion Thais - Jules Massenet

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【摘要2020.9.26.自由】根據內政部不動產資訊平台，第二季全國房屋稅籍住宅數量逾881萬宅，其中竟有436萬宅是屋齡逾30年、符合都更與危老政策的老屋。房產業者指出，假設重建戶建坪平均約三十坪、每坪造價以十萬元推算，光是營建工程商機便高達13兆元，是去年ＧＤＰ（國內生產毛額）的近七成。

根據最新統計，全國屋齡逾30年的房屋稅籍住宅總數逾436萬宅，對照全國稅籍住宅總數，占比約49.55％，等於每兩宅便有一宅有機會透過危老取得最高四成或經都更取得最高五成的容積獎勵。

其中，六都中逾30年老宅約298萬餘宅、占全國老宅比重約68.42％；而房價前兩高的雙北市，逾30年老屋近140萬宅、占全國比重約31.87％，若能順利重建，每戶平均身價至少翻漲好幾成。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，不爭的事實是，若危老、都更不要只做為建築投資，而是當成民間參與、以居住安全為核心的類公共投資，可發揮的效益會更正面。全台近半數住宅都是結構安全有疑慮或住宅機能不彰的老屋，面對高地震頻率的威脅以及超速的超高齡社會來臨，把握市場氛圍、政策利基，推動居住品質的升級，刻不容緩。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，老人住老宅狀況日益明顯，衍生出不動產的改建與換屋需求，雖然北市不動產價值高，但一般公寓想要做到室內一坪換一坪，多數四層至五層的公寓並不容易達成，尤其還有複雜的整合問題，其他區域則可能透過換屋改善。

第四季看漲房價比率近5成 創7年來新高【摘要2020.9.26.自由】根據房仲業者發布的第四季房產趨勢報告，對於房價走勢，看漲比率高達48%，為29季、逾7年來調查新高，進一步觀察七大都會區受訪者看法，桃園、新竹、台中與台南對於房價看漲比率均超過5成，其中台南市更高達72%，房仲業者認為，此結果已經打破6年空頭格局，歷經長期打底後房價出現反彈。

根據永慶房產集團發布最新的第四季房產趨勢報告，若進一步觀察台北市、新北市、桃園市、新竹地區、台中市、台南市與高雄市等七大都會區受訪者對於未來房價看法，以台南市最樂觀，高達72%受訪者看漲，僅8%看跌。除此之外，桃園市、新竹地區、台中市等受訪者看漲房價比率均超過5成，依序為58%、62%、52%。看跌比率均在18%以下。

受到熱錢與低利帶動，本季高達48%的受訪者認為房地產是較安全的避險標的，也創近9季新高，而且對於投資房地產收租則有近7成、約69%的受訪者是感到有興趣，也創調查18季以來新高。至於，對於租金報酬率設定範圍，則有58%的受訪者認為1.5%至2.5%便能接受。

進一步觀察第三季房價走勢，相較第二季房價出現全面上漲，是6年罕見房價全面反彈上揚的情況。

若將七都第三季房價與過往房價歷史高點對比，其中桃園、新竹、台中與台南等四都均已經突破新高，其中新竹地區房價漲幅最驚人，第三季房價比過往歷史高點還要再上漲8.6%，成為此波房價反彈最兇的地區。至於，高雄市第三季房價則已經平歷史高點，反觀台北市、新北市距離歷史高點還有8.1%、3.8%。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，全球經濟在武漢肺炎（新型冠狀病毒病，COVID-19）的黑天鵝衝擊下，促使各國祭出降息、無限的量化寬鬆等救市政策，此舉確立未來幾年將會處於長期低利環境。

至於，台灣受惠於疫情控制得宜，加上市場自住、置產等剛性需求不減，在全球大撒錢與低利環境帶動下，民眾購屋信心增加，房市買氣增溫。葉凌棋指出，以前8月全國買賣移轉棟數推估，今年全國移轉量可能落在30.9至31.5萬棟間，有機會挑戰六年來新高。

不過，整體疫情尚未解除，後續可能還會因二度爆發進而影響房市，尤其是該報告指出有82%受訪者認為可能會再次爆發疫情，而且疫情會持續到明年上半年，但有趣的是若是疫情再度爆發，將近7成受訪者認為並不會影響他們的購屋意願。