台灣房市是否過熱了？

經濟評論

P.I. Tchaikovsky Serenade for Strings Op.48, Yevgeny Mravinsky

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【摘要2020.10.4.蘋果 吳聰敏、李怡庭、陳旭昇】台灣長期以來的低利率環境，形成了房價上漲的溫床。近來又為了因應肺炎疫情，中央銀行再次調降利率，導致更為寬鬆的貨幣環境，使得房市投資的熱情，在悄悄地持續加溫中。根據媒體報導，在2020年6月與9月的央行理事會中，對於房市是否過熱有過數輪的討論。

房市是否過熱，當然是一個不容易回答的問題，如果房地產價格是因為熱錢與價格上漲預期而不斷上升，在沒有實質住屋需求的支撐下，一旦形成資產價格泡沫，價格暴漲暴跌的結果就會導致金融危機，甚至會引起經濟衰退。

美國2007年次貸危機所引起的全球大衰退，殷鑑不遠。因此，為了維持金融穩定，各國的中央銀行無不密切關注房地產價格的走勢，並採取必要的穩定房價政策。其中，以「貸款成數上限」為主的總體審慎政策工具的成效最為卓著。台灣亦有此政策工具的相關法源，根據《中央銀行法》第28條，「本行於必要時，得就銀行辦理擔保放款之質物或抵押物，選擇若干種類，規定其最高貸放率」，此政策又稱「選擇性信用管制」措施。

央行從2010年6月開始，數度採行緊縮的「選擇性信用管制」，然而，央行對於當時採取選擇性信用管制的主要考量因素，從未提供明確的說明。舉例來說，根據2016年6月30日中央銀行理監事會後記者會參考資料，提到2010年6月實施之「規範特定地區購屋貸款」，考量的理由為：

1.全體銀行房貸集中度高達38.3%。2.大台北新增房貸及房價漲幅較明顯。3.使銀行對大台北投資客房貸自律規範具一致性。但問題是，38.3%這個臨界值是如何決定？「漲幅較明顯」的明顯又是如何定義？投資客定義不明確且投資客比例要多高才認定市場有炒作現象？央行對此毫無明確說明。

再舉一例，2012年6月採行「規範高價住宅貸款」，主要考量因素之一為銀行對高價住宅貸款有成數偏高及利率偏低現象。但是如何判斷是否偏高或偏低，央行對此亦無明確說明。

房市是否健康，不能靠感覺判斷。這就像人們不能只憑自我感覺良好而判斷自己心血管很健康，而是要在體檢中，透過各種檢驗數字如血壓、血糖與血脂等資訊做出判斷，決定是否需要服用藥物治療。同理，房市是否健康也應該依靠資料與數字來檢驗。因此，央行應盡速建構包括房價變動、不動產放款集中度、貸款負擔率與房價所得比等房市景氣判斷指標群，讓外界了解央行政策實施的明確依據。

簡言之，到底是什麼時點，以及根據怎樣的資訊判斷所謂的「必要時」，在過去似乎僅取決於央行當局的自由心證。然而，如果外界無法清楚認知央行政策的決策依據，民眾就無法對於央行政策形成正確的預期。

在央行2014年2月24日所發布的「國際間對房價、利率、審慎措施的相關看法」報告中提到，諾貝爾經濟獎得主RobetShiller強調導致房市泡沫化主要反映的是市場投機心態，因此，讓民眾明確理解政策的實施的參考依據與時機，就可以讓民眾對於房市形成較為正確的預期，而不會盲目地追高，進而避免泡沫產生。

根據中央銀行陳南光副總裁在10月號的《台灣銀行家》雜誌專文論述，信用與房價的變動起伏對於金融穩定的影響甚鉅，而房價的持續上漲甚至不利於長期的經濟成長。由於民眾一旦形成對未來房價持續上漲的預期，再實施任何總體審慎政策工具恐怕也難以遏止房價飆漲。因此，陳南光建議，央行在民眾房價上漲預期形成之前，就應該事先以總體審慎政策工具超前部署。

最後，我們可能常聽說「房地產業是經濟火車頭」這樣的講法，意思是房地產業的繁榮可以帶動其他產業的興盛。因此，為了整體的經濟成長，或許有人認為讓沒有足夠財力買房的族群犧牲一下也無妨。實務上，一個產業的「向後關聯效果」，又稱影響度，可用來衡量該產業對其他產業的影響。所謂的「經濟火車頭」就是指影響度較大，容易帶動其他產業進行發展的關鍵性產業。

以主計總處每5年發布的分析報告來看，最新（2016年）的數據顯示，房地產業中，不動產與住宅服務的影響度分別僅有0.83與0.54，而影響度稍高的營建工程業也僅有1.25，跟真正的「火車頭產業」如化學（1.59）、金屬（1.51）與電力設備（1.41）等部門相比，還有若干的差距。

影響度高過營建工程業的產業也有18個之多。因此，如果以訛傳訛地誤認房地產業為火車頭產業，不僅會使政策規劃有所偏誤，更容易成為阻撓房市穩定政策的託辭。

PS：

1.        政府只要規定，屋齡超過10年，買方最多只能貸款7.5成；超過20年，買方最多只能貸款6.5成；超過30年，買方最多只能貸款5.5成；那老舊房屋自然房價下跌才賣得出去，或是促進都更。房價就不易上漲。

2.        政府只要規定，首購族才享有低利貸款，買屋越多貸款的負擔越大，就不會有人炒作；例如近十年第2次購屋，房貸利率7%；近十年第3次購屋，房貸利率8%；近十年第5次購屋，房貸利率10%。銀行賺錢，有錢買屋者多負擔利息，防止炒作。房價就不易上漲。

3.        政府只要規定，空房卻不出租，實施懲罰性房屋稅，依據時價登錄的5%繳罰款。房價就不易上漲。

4.        政府只要規定，一個人名同時擁有3套以上的房子，實施懲罰性房屋稅，第三套房依據時價登錄的10%繳罰款。房價就不易上漲。

5.         政府只要規定，房屋買賣必須透過房屋仲介，以減少交易糾紛。賣方一定要負擔實價登錄的4%服務費，買方一定要負擔實價登錄的2%服務費。在買賣成本增加下，炒房客無力炒房，房價就不易上漲。

6.         政府只要興建足夠的社會住宅，長期、低價租給無房產者，炒房客無力炒房，房價就不易上漲。

7.         中央政府給地方政府的補助款，依據社會住宅與綠能，佔人口比例多寡，來分配補助款的多寡，社會住宅與綠能產業就會變多。