打炒房 第3戶限貸5.5成

Dvořák Yo Yo Ma Bělohlávek 2015

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【摘要2021.3.19.蘋果】行政院、央行打炒房雙管齊下！政院近期推出的房地合一2.0修正案，已確定將溯及既往至2016年，讓近1~2年入手預售屋、成屋的投資客哀鴻遍野，中央銀行昨更使出撒手鐧，推出房貸成數管控措施，針對多屋貸款調降成數，第3戶只能貸5.5成，第4戶以上只能貸5成，房仲業推估，將逼出不少口袋淺的賣方。

這波打炒房行動中，遲遲未出手的央行，昨以迅雷不及掩耳之姿，大動作推出選擇性信用管制，針對「多戶房貸成數」緊縮。央行總裁楊金龍並為這一連串的打炒房政策背書，強調從各國的實證結果顯示，選擇性信用管制的調整加上財政部房地合一稅2.0的組合，對抑制房價是有效的；他直言，過去房地合一稅推出的時候，實施前半年市場就有預期心理，對短期炒作有很明顯的抑制效果。金管會昨更力挺央行，強調會把新規範，納入銀行專案和一般檢查重點。

在行政院、金管會、財政部及央行多管齊下，讓投資客無所遁形，紛紛喊賣、喊逃。央行此舉等於進一步緊縮銀根，不僅縮減成數，且皆無寬限期，加上房地合一2.0山雨欲來，預估近期將逼出不少口袋淺的賣方。長期來說，緊縮銀根將降低交易動能，今年市況趨於保守。

依央行「多戶房貸成數」管制措施，假設A君在台北市買了第3間房，成交價為6000萬元，原本可貸款6成，取得3600萬元資金，但依最新規定，只能貸款5.5成，取得3300萬元，整整差了300萬元資金，須從其他管道籌措。若A君擁有第4戶以上，貸款成數將剩5成。

楊金龍表示，會對自然戶進行管制，主要是銀行向央行反映借款人持有多戶房貸，擴大財務槓桿比率，不利銀行授信風險控管，建議進一步對持有多戶房貸者進行差別授信管理。

針對法人部分，央行更大動作下修住宅貸款成數至4成。楊金龍解釋，根據內政部5日發布統計，2020年全國法人擁有4戶以上住宅者佔擁有住宅法人的11.96%，且合計擁有住宅數佔整體法人擁有數的73.55%，比率甚高；

另外，法人短期交易頻繁，非不動產及營建工程業法人持有1年內即出售住宅的比率高達54.51%，公司法人有明顯的囤房與炒作行為，為避免金融機構信用資源遭公司法人囤房炒作，因此嚴格管控貸款條件。

至於豪宅部分的控管，主要是央行觀察到去年本國銀行辦理高價住宅貸款撥款戶數及金額，均較2019年增加，且當景氣反轉，高價住宅貸款風險較高，國際組織金融穩定委員會也建議高價住宅適用較嚴格的貸款條件。而此次管制措施新增工業區閒置土地抵押貸款，讓人聯想到南科，楊金龍坦言，台南房價有上漲較高的情況，過去各金融機構寬嚴不一，因此認為應該訂定一致性規範。

但楊金龍強調，絕不會用升息當作打炒房手段，他表示，利率是用來處理物價，而房貸只佔整體放款一小部分，動到利率的話，不只影響房市，還會影響到其他產業，特別是央行的紓困貸款將在6月底結束，升息茲事體大。

銀行主管說，這次對多屋族、企業戶、豪宅戶影響較大，與一般民眾無關，惟須留意有錢人口袋極深，幾乎可以免貸款買房，且真正投資客可能透過人頭戶買房，例如用兄弟姊妹名義、藉此規避成數限制，這時就只能透過貸前、貸後管理查緝多房族。

而在行政院公布房地合一2.0的修正法案後，財政部昨明確表達，除將預售屋納管外，新制將回溯至2016年房地合一1.0上路後取得的房地，「短期持有」定義都改為5年。政策一出，不僅衝擊原本不適用房地合一制的預售屋，一旦實施，近1~2年入手的房地更是直接套牢。

假設今年初投機客1500萬元購入預購屋，還沒落成就以2000萬元出售，獲利500萬元，依照舊制併入綜合所得稅申報，必須繳117萬400元的稅金，但若在新制實施後，就要課45%稅率，要繳225萬元稅金，要多付近108萬元。

【摘要2021.3.19.蘋果】行政院房地合一稅2.0版修正草案，除短期持有定義改為5年、預售屋納管外，還將回溯至2016年，引發地產界哀鴻遍野。代銷界憂斷頭潮，稱上周起各案場來人數減少一半，投資客完全消失，建商則打算緩推案因應。房市大老則痛批政府「開錯藥方」，指房市是經濟火車頭，打房打到成交量縮，影響到下游產業鏈，也會壓低經濟成長，房價將越來越貴。

「投資客完全消失、團購客也不見了。」上台中自住型案場平均每周15至20組，近期差別不大，但投資型建案影響甚鉅，「大家都變得保守」。他也觀察到，建商原本是一案接一案推，現在面臨缺工、打房風險，決定暫緩推案。

政府這波打炒房政策讓各族群坐立難安，南高雄案場來人數一周以來少一半，投資客改為觀望，自住買盤擔心「現在不買，以後更貴。」焦慮到處看房，連長期持有者也怕了，頻頻問「房價到底會不會跌？」

高雄則有一名年輕投資客，去年中以單價28萬元入手鄰近愛河建案，即便房價已漲到4字頭，但他怕政府再打炒房，更擔心成屋後房貸吃緊，只好放棄賺百萬念頭，只求小賺出場，還求人幫忙介紹。

倉促修法將衝擊精算房貸配置的族群，償貸困難更可能造成預售斷頭潮。這波打炒房已讓來客減少逾1成，近年市場以自用買盤為主，尤其北台灣房價高昂，已很少有投機交易，「房地產是觀察經濟景氣風向球，不宜重手干預。」

法令須預告，還要提供緩衝期，一旦採取回溯制，可能造成小資族償貸困難引發斷頭潮，呼籲政府拿捏力度，「別讓打炒房淪為全面打房。」

中華民國不動產聯盟總會理事長理事長林正雄痛批，「政府嚴重打擊預售市場，房市邁入最黑暗時刻！」他強調，房市是經濟火車頭，打房打到成交量縮，影響到下游產業鏈，也會壓低經濟成長，房價還是越來越高。

中華民國不動產聯盟總會事會召集人黃昭閔認為，資金熱潮只是去年開始發酵，大家都知道是短期效果，但政府用民粹激進方式處理，「投資客最後會把稅務成本灌到房價」。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，過去全台買賣移轉棟數站穩30萬棟並不困難，但2015年宣布隔年將實施房地合一稅後，當年底就出現逃命潮，2016年統計數據出現史上最低交易量，之後才緩慢回溫，直到去年才重回2014年的32萬棟，一旦新版修正草案通過後，已入手買方為避免被課重稅，將上演拋售潮。

抑房價　緊縮房貸比課稅有效【摘要2021.3.19.蘋果】台灣房價高漲，「買不起房」一直是市井小民心中的痛，為此政府數度祭出打炒房手段，且金融、租稅措施雙管齊下。

但政大財政系教授陳國樑表示，政府過去曾祭出不動產奢侈稅，後來更推出房地合一稅，但在低利、資金行情簇擁的大環境下，要透過租稅政策壓抑房價相對困難，「真要壓抑房價，升息最有效。」

至於房地合一新制，陳國樑指出，台灣多數房產都是2016年以前持有，即便房地合一2.0修法回溯到2016年，適用不動產交易舊制案件仍遠高於房地合一新制。因此房地合一稅可抑制短期炒作，但若想讓房價下跌，效果依舊有限。

他表示，近年房地產價格飆漲，可回溯到2003年SARS風暴後「土增稅減半」，舊制不動產交易中，土地價格佔比遠高於房價，顯然導致房價高漲的原因是土地價格飆漲。因此，調高地價稅與土增稅，可能相對有效。

當心被甩出供應鏈【摘要2021.3.19.中時 盧虹】隨著全球暖化衝擊日益加劇，國際上掀起碳中和熱潮，已有上百個國家明確宣布2050年將實踐碳中和，歐盟將於2023實施碳關稅，日本則將減碳，視為產業重大轉型戰略。

電動車企特斯拉，在2020年憑藉賣碳排放額度，獲利高達16億美元，原因就在於美國一些州要求汽車公司於2025年前銷售一定比率的「零碳排放」的車輛，無法達到者則必須從專賣電動車的特斯拉手中，購買碳排放額度。

美國大型指標性企業蘋果、微軟、谷歌、亞馬遜也加入此項潮流。蘋果去年7月宣布要在2030年對整體公司業務、製造供應鏈和產品生命週期實現碳中和的目標。碳中和已從環保問題，發展成為產業問題。當世界各國、各大企業都訂出目標，進而將影響中下游供應鏈都必須配合實現碳中和。

反觀台灣，官方只有定下2050年回到2005年排放量一半的目標，也未將減碳視為產業轉型戰略，如今因為藻礁公投，政府甚至威脅要增加燃煤。在這場全球減碳趨勢下，台灣已然成為後段班，企業未來也極可能因各國、各企業的碳中和政策而被甩出供應鏈。再不減碳，台灣危矣！