經濟評論
Chopin: Etudes (12), op. 25
【摘要2016.7.9.經濟日報】今年以來，台灣經濟表現不佳，上周由前國發會主委管中閔領導的國泰研究團隊公布，預估今年經濟成長率只有0.8%，略高於之前中研院估計的0.52%，但是比上個月台經院估計的0.92%為低，而更低於5月主計總處公布的1.06%。造成台灣經濟情況不佳的最主要原因來自於出口不振，到6月台灣已經連續出現17個月的出口負成長，預估7、8月依然會是負成長，主計總處估計最快要到9月才有可能轉正。
另一方面，由於新政府上台後，兩岸關係不穩，造成陸客來台人數大幅減少，也導致國內消費低迷，因此今年的景氣確實不樂觀。在此情況下，上周央行理監事會決定連續第四度調降利率0.125%，希望刺激民間消費及帶動民間投資。事實上，近年來台灣經濟表現不好，並不是短期的問題，而是面對幾個長期的結構問題，而這幾個問題在短期內並不容易解決，因此未來幾年可能都不會很好：
首先，最近幾年亞太地區經濟整合的速度很快，國家之間簽署了許多的FTAs，而且TPP和RCEP這種大規模的自貿協定也在進行，而台灣雖然想要加入，但是並不容易。因此，台灣產品在國際市場上銷售時就會遇到必須繳納更多關稅的問題，而未來此一狀況不但不會少，甚至還會惡化。
其次，近年來中國大陸自行生產的原物料與零組件比重愈來愈高，進口需求愈來愈少，這對於原先大量出口零組件到大陸的台灣最為不利。由於大陸製造技術快速提升，未來紅色供應鏈對台灣的不利影響也會愈來愈嚴重。
再加上現在兩岸關係不佳，在未來幾年兩岸的「冷和」關係，必然也會影響到兩岸經貿往來。而且，雖然新政府提出「新南向政府」，但是由於南向的市場遠小於大陸市場，也就是說，新南向最多只能做為兩岸貿易的補充，不可能替代大陸市場。因此，長期下，台灣在大陸與東南亞市場上都會出現問題。
在未來幾年總體經濟表現不可能快速好轉下，台灣的房地產市場可能也會面臨好幾年寒冷的冬天。首先，從2005年開始，台灣的房地產進入了一個長達十年左右的大多頭，直到2014年左右為止。在這十年當中，台灣房地產價格大漲，台北市的房價所得比已經達到15倍的驚人倍數，我們很難相信這麼高的倍數要如何長期維持下去；
其次，過去幾年台北市政府大幅調高房屋的現值，使得房屋稅的實質稅率上升許多，讓不動產投資客縮手，這是近兩年來房地產交易萎縮的最重要因素之一；
第三，台北市柯市長上任之後，先是針對所謂的五大案進行查弊，然後又出現無法解決的大巨蛋問題，在這種情況下，台北市這兩年推出的BOT相關開發案幾乎完全停擺。在不動產開發完全沒有交易量的情況下，房地產市場想要回溫可以說是非常困難的。
台灣景氣可能會長期低迷的情況下，不動產市場應該也不會反轉。雖然，央行試圖採用降低利率的方式，來達到刺激經濟的目的，因為貸款利率降低，甚至可以讓不動產交易回升。但是，在目前利率已經這麼低的情況下，再調降利率對於不動產交易的影響，應該已很有限，因為投資者考慮的是房價是否會上漲，這才是關鍵。既然房價會停滯，民間投資置產的意願自然會觀望，因此已有研究機構研判，房價還會緩跌三年。
最後，台灣經濟短期不振固然對於房地產市場有影響，但是如果從整個國家的利益來看，穩定的房價可以提供國人一個合理的置產市場機制、合適的居住環境，因此長期穩定的房價其實是對大多數人有利的事。
四項指標 看出房市向下趨勢確立【摘要2016.7.9. 自由】房市近兩年冷清許多，何時會落底？民眾非常關心。淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰表示，從多項觀察指標看出，整體房市轉下趨勢確立，購屋族進場前最好做足功課、貨比多家。莊孟翰分析，房市轉下有幾個跡象，
第一，「建案廣告量低迷」，報章雜誌及電視的廣告量銳減；
第二，「推案量減少」，建商養地不願推案，或不推預售屋減低風險，除非有財務壓力才會硬著頭皮推案；
第三，「價格下修」，豪宅因為重稅賣不動，以往台北新案開價隨便都破百萬的情況已經不再。
最後是「代銷業者態度」，大多不願包銷，賣壓大的新成屋，業主甚至願意房價打折再送裝潢只求成交。
房地合一制今年實施，加上地價稅、房屋稅全部「有感」調升，不少民眾與業者怨聲載道。莊孟翰認為，政府從稅下手的方向正確，但持有稅、交易稅這兩年內同步調高，且調幅太猛，對市場造成很大衝擊，有能力購屋的人不想買房，影響二手屋市場的流動性，且換屋成本太高，也使新屋市場停滯。
「政府可能忽略了物價波動因素，短時間一次到位的漲稅方式會讓市場受不了，尤其景氣下行時，下政策猛藥的傷害更大」，莊孟翰點出政府後續應注意的隱憂。
對於有意購屋的民眾，莊孟翰建議可先找到喜歡或熟悉的區域「先租後買、貨比10家」，居住一段時間真的習慣再多方看屋比較。此外要觀察一個區域的人口進駐率、房仲店數增減，例如淡海、新莊副都心、林口新市鎮都有很多房屋求售，民眾進場前應留意。
近日央行宣布連續第四季降息、豪宅貸款管制不變，莊孟翰認為，就算豪宅房貸解禁對買氣也全無影響，因為即使降息、增加一些成貸款空間，仍然不敵買方心裡預期房價下跌的程度。
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