修法使房市雪上加霜

 

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【摘要2023-01-14.六.中時 劉佩真】日前《平均地權條例》三讀通過的消息，對於原本2023年就處於持續降溫局面的房市，無疑是雪上加霜，畢竟修法後的政策主要涵蓋嚴懲炒作、限制預售屋轉讓、預售屋解約申報登錄、管制私法人購屋、檢舉獎金等層面，有其影響性。

先前永慶房產集團即針對民眾進行調查，結果發現72%的消費者認為限制預售屋換約轉售最有幫助，其次為炒作行為重罰5000萬元；同時54%的消費者不會因預售屋買賣契約禁止換約轉售的修法而降低購買預售屋的意願，不會降低意願的主因為自住需求不受影響、資金壓力小、屋況全新。

不過仍有46%的消費者會降低購買預售屋意願，因而《平均地權條例》的修法短期內對於房市投資方恐仍有一定的抑制、嚇阻效果，須留意預售屋轉售比例較高的新竹縣市、台中市，其比例分別為26.1%、16.9%，未來是否出現較為明顯的預售屋拋售潮？而交易結構恐形成預售屋、成屋市場一消一長的局面。

至於管制私法人購屋方面，首當其衝的恐將是豪宅市場，主要是私法人購屋許可制一旦實施，將截斷過去法人可藉由公司支出節稅、增加財務操作彈性而購置高價住宅的通道，屆時需觀察部分高資產人士的資金是否轉進商用不動產。

整體來說，有鑑於整體政經環境仍不利於房市，特別是國內房貸利率已逼近2%，升息效應發酵使得50%的民眾因升息延後購屋計畫，加上經濟成長率的減緩，央行即預測我國GDP成長率將由2022年的2.91%下滑至2023年的2.53%，以及金融市場持續處於動盪時期，且地緣政治的變化尚未穩定，甚至新修法確實讓投機客陸續退場，預售屋下車潮激增。

同時，2023～2025年將處於新屋交屋爆量期，即全台預售屋預計完工戶數將從2022年的2.11萬戶增加至2023年的5.59萬戶，完工戶數占比則由2022年的10.5%遞增至2023年的27.8%。

況且2022年全台核發建築物建照執照件數創28年新高，以及新屋開工數、核發建築物使用執照件數維持於高檔，意謂市場新增供給量大，市場超額供給恐累積大量賣壓；也須留意總統大選選戰提前開打，在居住正義議題的討論下，房市持續面臨不確定性。

故在經濟前景不明朗、房市政策、市場超額供給、總統大選等四大變數影響下，2023年全年國內房市交易結構恐呈現量再縮、價緩跌的情況，整體景氣陷入冷沉盤整期。其中建物買賣移轉件數恐延續2022年呈現高個位數的跌幅，而房價各地區亦有鬆動的情況，各地區下滑的幅度將在10%以內。

之所以房價難以有顯著的修正，主要還是基於人工、原物料價格居高不下，營建成本與土地成本壓力大，讓不動產開發商的讓利幅度相對有限所致。（作者為台經院產經資料庫總監、APIAA理事）

居住正義跳票的遮羞布【摘要2023-01-14.六.聯合報 曾志超】蔡英文總統在2015年競選時，即信誓旦旦將落實居住正義，進而推出「房市三箭」的住宅政策，包含房地產稅制改革、健全租屋體系與建20萬戶社宅，結果各項政策紛紛跳票，房價一飛衝天，不僅都會區大漲，連各地鄉間都跟著飆漲，讓許多人買不起房子，已成為民怨之首。

近期又加碼祭出「居住正義五箭」，其中最重要的就是推動平均地權條例修法，包含五大內容，如限制換約轉售、重罰炒作行為、鼓勵民眾檢舉、限制私法人購屋與解約申報登錄等，違反者處以重罰，以抑制房地炒作，試圖拯救低迷的民調。

論其實際，相關制度確實能限制房地產的交易量，壓抑房地產市場。不過相關規範顯有違憲之虞，且耗費大量的交易成本，實屬失敗的政策。先論其合憲性，中華民國憲法第15條對於財產權保障有明文；契約自由亦屬憲法第22條所保障其他自由權利之一 (釋字第576號解釋)。新法卻禁止預售屋與新成屋的契約之讓與或轉售、限制私法人購屋等，引發違憲之論。

為抑制房價，可利用實價登錄之資訊揭露，以及提高稅基、課以囤房稅或房地合一稅等租稅手段，增加炒房者的持有成本，即可達成其目的，

要解決居住正義問題，最有效的方法就是增加社會住宅與提高持有成本，也都是蔡總統的主張。然社會住宅為各國照顧弱勢者的重要工具，引用媒體統計各國社宅占全國住宅總量的比率，荷蘭（29.1%）、丹麥（19%）、芬蘭（18%）、瑞典（18%）、英國（16.6%）、新加坡（8.7%）、韓國（6.3%）、美國（6.2%）與日本（5%），

而我國即使達到蔡總統提出8年20萬戶的社會住宅目標，也僅占全部900多萬戶住宅中的2%，現階段更僅有0.7%，與上述國家差距甚遠，無怪乎我國弱勢族群居大不易；房產稅制改革僅提高交易稅，持有稅改革卻置之不理，形同鼓勵國人囤房。

PS：

1.          要解決居住正義問題，最有效的方法就是增加社會住宅，這是對的；與提高持有成本，這是錯的。

2.          提高持有成本，並不影響口袋深的有錢人，也不影響短期持有的投資客炒作。

3.          要解決居住正義問題，最有效的方法就是1.增加社會住宅，達到長期出租社宅占全國住宅總量的比率，18%。2.降低房屋的投資價值，讓住宅不再是一個投資標的。

4.          降低房屋的投資價值，最簡單的方式，屋齡越久的房子，銀行貸款的估價額度越低，例如20年的中古屋，銀行估價最高只有當初新成屋的價格的70%，房子越舊越不值錢，房屋就失去投資價值，自然有錢人的錢不會往那邊投資。而且會加速都更的進行。

最危險的1種來了【摘要2023-01-14.六.中時】被視為打房最猛招的《平均地權條例》修法火速拍板，各界預期房價將迎來一波下修潮。政大地政系退休教授張金鶚分析，未來房價走跌四部曲，他認為，房市將會「軟著陸」，也就是房價「緩慢下跌」，首當其衝的是區位、產品與公司資金周轉等體質較差的「個案」；業者也認為，推案量大的區域恐淪為海嘯第一排。

張金鶚指出，這波房市經歷相當長時間的繁榮景氣，由於投資需求暴增，不論房價或供給量都跟著攀升，如今自住需求已無法支撐，但業者或投資客初期多不會認賠殺出，因此市場機制的漸進調整，需要一段較長時間。

張金鶚說，從過往經驗來看，房市不景氣都會持續好幾年時間，舉例來說，台灣從民國64～67年、70～75年、79～91年，這三次都經歷過5～10年以上的房市不景氣階段。也因為房價緩跌，因此不景氣的時間就會變得較長。

至於未來房市發展，張金鶚提醒，資金周轉、預期心理與政策影響，應是重要關鍵。他強調，過去業者及投資客口袋仍深，通常不會認賠殺出，因此房價緩跌是較有可能走勢。

工商時報報導，住展雜誌企研室經理成采錡表示，當買氣持續低迷，近年新增供給量龐大的區域，恐成為海嘯第一排。

住展雜誌統計，2022年北台灣預售新屋市場推案量前十大熱區，由桃園奪得榜首，其次依序為：中壢、三重、新莊、竹北、北投、龜山、土城、蘆竹、淡水，全年推案量分別在323.7億～788.1億元不等；合計十區總推案量達5,922.3億元，占北台灣逾48％。其中推案量最大的桃園、中壢、三重、新莊四區，推案量都從700億元起跳。

從國民黨的疑美親中論，談政府超徵稅收的關鍵【摘要2023-01-14.六.自由 顧貯拳】民眾黨主席柯文哲很愛說：「這個國家最不缺的就是謠言」我們必須將這句話稍微改一下，「這個國家的進步，最不缺的就是國民黨的謠言」。

台灣這幾年的經濟成長率，在全球一片衰退中，逆勢成長，堪稱世界奇蹟。這其中的關鍵，當然就是護國神山群的半導體業，尤其是護國神山台積電，絕對是這次超徵稅收的關鍵。甚至這幾年台積電股價上揚，以大型權值股之姿帶動大盤成長，活絡股市交易，更讓政府證交稅收大幅上升，都是這幾年政府得以超徵稅收的關鍵！

但國民黨多次疑美論述，與中國的威嚇起舞，說台積電赴美叫做去台化。更對台積電創辦人張忠謀語多羞辱及恐嚇，根本一點也不在乎台積電對台灣稅收的重要貢獻。

而政府的職責，其實不是替企業賺錢，而是提供企業一個安心投資，理想工作的環境。至少蔡英文政府上任以來，帶領行政院團隊從美中貿易戰中，明確定位親美路線，讓美方在對中制裁問題上，不會傷害到台灣利益。

包含台積電在內的許多半導體廠，即便不接手中國華為等公司的晶片訂單，照樣營收年創新高、股價受外資青睞，連投資教父巴菲特旗下的波克夏海瑟威公司（Berkshire Hathaway）都大買台積電40億美元（約合新台幣1200億元），讓台積電成為全球認證的重要股票交易標的。同時也帶動更多外資願意投資台積電股票，持續活絡台股市場以及證交稅收。

但國民黨不思正途，成天親中幻想，重傷台灣人的信譽。例如在2015年紫光集團董事長趙偉國來台訪問，曾揚言「買下台積電、合併聯發科」，當年執政的國民黨政府，甚至一度動搖考慮讓中資來台併購，最後在許多學者專家力阻下作罷。如今紫光已倒閉，我們難以想像若當年真讓併購，此刻台灣不但沒有超徵的稅收，甚至還有失業的社會問題，更不用說美國的制裁，恐重創台灣的半導體業生機。

政府這些年在法規面給予企業許多協助，不論是修法或是解決五缺問題，都竭盡所能提供企業最好環境。讓台積電相關半導體商願意加碼在台灣擴大投資，同時也吸引包含荷商艾司摩爾（ASML Holding N.V.）在台灣進行最大規模投資案。

台南市長黃偉哲日前也特別提到，要感謝蘇貞昌院長團隊對「南科擴建三期」的支持。因為南部科學園區面積共1,610.13公頃，園區土地出租率高達93%，土地已經逐漸飽和，擴建將是南科未來發展的重中之重。南科是台灣許多科技大廠集中之處，台積電最先進製程三奈米就是在該園區進行，未來擴建南科，必須還要整合周邊的土地、水資源、電纜等設備，這必須也都要靠行政院團隊的協助。未來南科擴建成功，也將吸引更多大型科技廠來台投資，讓更多台灣人才根留台灣，創造更多稅收！

政府除了吸引外商來台投資，甚至連續幾年都持續降低國民的賦稅負荷，不斷加碼減稅，2020年就有646.2萬戶不用繳稅，根據報載「2022年度綜所稅免稅額及扣除額調高4000-7000元，加上基本生活費調高4000元」將讓更多人免報及減輕賦稅負擔。

政府這幾年不但做到擴大賦稅減免，同時透過提供企業優良的投資環境，讓更多企業可以在台灣生產，因此營所稅大幅成長，更是疫情中少數逆勢上揚的國家。若沒有國民黨的疑美親中言論，說不定會有更多外資企業願來台投資，台灣的稅收也能大幅成長，屆時就能有更多人享有免稅優惠甚至加碼還稅於民。

台灣最不缺的就是國民黨的謠言，而讓政府超徵稅收的關鍵就是抗中保台、讓企業加碼在台灣投資。有政府、會做事，請國民黨停止製造恐懼，給台灣經濟成長更多機會吧！