居住正義 伸張了嗎?

【摘要2011/12/13 聯合晚報】為落實居住正義，在馬英九總統強力指示下，實價登錄三法今天可望通過立法，不過，硬把不動產實價登錄與課稅切割，日後上路後會出現什麼結果？居住正義是否因此得到伸張？

實價登錄最大的意義就在交易資訊透明化，讓買房子的人知道市場真正的價格是多少，不會因為資訊不透明，讓建商、屋主趁機哄抬，許多民眾期待實價登錄快點上路，原因就是希望房子不會買貴。不過，前提是這些資訊必須是正確的。

在國外，實價登錄和課稅都是綁在一起，因此只有透過稅賦，買方才會登記真正的實際交易，因為如果登記低了，日後得付出更重的稅，登記高了，則前一手賣方得付出更高的稅，也不會同意。

但現在硬把不動產實價登錄和課稅分離，雖有罰責，但不過3~15萬元，對屋主而，根本不痛不癢，大台北一棟房子一、二千萬元，出售動輒數百萬元獲利，如此罰責根本無法阻止投資客、代銷作假交易的念頭。

實價登錄上路後，市場價格波動勢必會超出以往，如果揭露的價格資訊仍不正確，對市場衝擊更大，離居住正義將可能會更遠。

實價登錄促公平 課稅呢？【摘要2011/12/14 聯合報林左裕／政治大學地政學系教授】不動產交易實價登錄但暫緩實價課稅措施、以及至少提供10％以上出租用的社會住宅給弱勢者等，這些法案於選前通過在民間團體看來，有如學生交作業了事，雖安撫民怨，卻有「聊勝於無」之感，難以給予高分肯定。

首先，實價登錄的必要性，在於提升市場的透明度與交易效率。不動產與其他標的最大的差異在於產品的獨特性，也因此容易產生買賣雙方「資訊不對稱」的情形，有如中古車交易一般，不動產賣方對價格及品質等資訊掌握通常較為充分，因此買方常淪為交易協商下的弱勢，若能提升市場價格資訊的透明度，交易的公平性及市場效率都能大幅提升。

但美中不足的是罰則過輕，十五萬元以下的罰款對抑制「假登錄價」恐杯水車薪，投資客獲利動輒數十萬上百萬，因此罰款應取消上限，直至補足應繳之稅款。

然實價登錄的目的除了提升效率外，更是實價課稅的基礎。台灣不動產持有稅率僅約為市價之千分之二，也使得台灣成為炒房天堂，未來應據此實價對非自用住宅課稅、甚至對自用住宅依坪數或總價訂定分級稅率，在稅基已調漲的情況下，稅率當可再行研議或彈性調整，如此可望有一長期穩定且公平的市場機制。

而對無法依市場機制入住自有住宅的弱勢族群，包括低收入戶、特殊境遇家庭、育有未成年子女三人以上、六十五歲以上老人、身心障礙者、受家暴者等，雖提供了至少百分之十的出租社會住宅，但嚴格而言僅屬於弱勢者之「福利政策」，而非全面之「住宅政策」。社會中仍有多數家庭或個人不屬於上述之弱勢，卻又無法負擔高房價，尤其是大台北地區。

以歐洲的強國德、法及瑞士等國為例，其出租住宅市場超過四成；而歐洲五豬，其住宅自有率都超過七成，可見高住宅自有率不等於經濟實力，反而可能是民眾高度的財務負擔，在經濟衰退下成為引發金融風暴的根源。

難過年 高麗菜飆歷史高價 一顆破200元〔中國時報2011.12.14摘要〕入消費市場葉菜類供不應求，一個月來價格不斷飆漲，一顆高麗菜甚至飆破兩百元的歷史新高！批發商坦言，葉菜類價格一個月來已飆漲一倍，比去年同期更漲了四倍，預期農曆年前市場需求量更大時，價格還會飆高。

自十一月中旬後，各菜市場葉菜價格就不斷飆漲，有菜販說：「又沒下雨，不知道為什麼漲價？」消費者到自助餐也發現，可選擇的青菜類少了很多，取而代之的是冷凍蔬菜玉米、青豆。